Il mercato immobiliare italiano conferma una fase di crescita moderata nel primo semestre del 2026, sostenuto dall’aumento delle compravendite e da una dinamica ancora positiva dei prezzi. Tuttavia, Milano, tradizionalmente considerata il principale laboratorio immobiliare del Paese, inizia a mostrare alcuni segnali di raffreddamento che potrebbero anticipare tendenze future anche per altre città italiane.
Il mercato residenziale cresce a livello nazionale
Secondo il secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 realizzato da Nomisma, il comparto residenziale mantiene una buona capacità di tenuta. I dati dell’Agenzia delle Entrate indicano che nel primo trimestre dell’anno le compravendite di abitazioni sono aumentate del 4,4% rispetto allo stesso periodo del 2025.
La crescita si presenta sostanzialmente uniforme tra i principali capoluoghi e i comuni delle rispettive province, segnale di una domanda diffusa sul territorio nazionale.
Anche i prezzi continuano a registrare incrementi, seppur contenuti. Su base annua, le abitazioni in ottimo stato hanno segnato un aumento medio dell’1,4%, mentre quelle in buone condizioni hanno registrato una crescita dell’1,8%.
Locazioni ancora in aumento
Il mercato degli affitti continua a mostrare una dinamica positiva. Nel primo trimestre del 2026 il numero dei contratti di locazione è cresciuto dello 0,3% rispetto all’anno precedente.
I canoni di locazione mantengono una traiettoria rialzista: nel primo semestre dell’anno gli affitti delle abitazioni in buono stato sono aumentati dell’1,7% rispetto ai sei mesi precedenti e del 3,3% su base annua. Un andamento che riflette una domanda ancora sostenuta, soprattutto nei principali centri urbani e nelle aree economicamente più dinamiche del Paese.
Milano resta forte, ma emergono i primi segnali di cambiamento
In un contesto nazionale generalmente stabile, Milano rappresenta un caso particolare. Dopo due anni consecutivi di contrazione delle compravendite, con un calo del 13,2% nel 2023 e del 3,4% nel 2024, il mercato immobiliare del capoluogo lombardo era tornato a crescere nel 2025, registrando un incremento del 4,9%.
Sebbene tale crescita sia risultata inferiore rispetto a quella registrata a Roma e alla media nazionale, entrambe pari al 6,2%, nel primo trimestre del 2026 Milano ha mostrato una performance superiore, con un aumento delle compravendite del 7,1%, contro il 5,1% della Capitale e il 4,4% dell’intero Paese.
Peggiora il sentiment degli operatori
Nonostante questi risultati, gli indicatori raccolti da Nomisma suggeriscono un possibile rallentamento del ciclo immobiliare milanese.
L’indice di performance delle compravendite residenziali evidenzia infatti un peggioramento congiunturale, in controtendenza rispetto alle altre principali città italiane. Inoltre, gli operatori del settore esprimono aspettative meno favorevoli per la seconda metà del 2026.
Le previsioni negative riguardano diversi aspetti del mercato: volume delle compravendite, andamento dei prezzi, numero dei contratti di locazione e livello dei canoni.
Affitti in calo nel capoluogo lombardo
Uno degli elementi più significativi riguarda proprio il mercato delle locazioni. Mentre a livello nazionale gli affitti continuano ad aumentare, Milano registra una lieve inversione di tendenza.
Nel primo semestre del 2026 i canoni medi hanno segnato una diminuzione dello 0,9% rispetto al semestre precedente e dello 0,7% su base annua.
Si tratta di un dato particolarmente rilevante per una città che negli ultimi anni è stata caratterizzata da una forte pressione della domanda abitativa, alimentata dall’attrattività economica, universitaria e professionale del territorio.
Mercato più maturo e maggiore offerta
Secondo gli operatori intervistati da Nomisma, il mercato degli affitti milanese potrebbe essere entrato in una fase più matura del ciclo immobiliare. Dopo anni di forti aumenti, i livelli raggiunti dai canoni potrebbero aver superato la capacità di spesa di una parte della domanda, limitando ulteriori rialzi.
Pur rimanendo elevata, la domanda di locazioni viene oggi percepita come meno intensa rispetto ai due anni precedenti. Parallelamente, l’offerta di immobili disponibili sul mercato continua a crescere, contribuendo a riequilibrare il rapporto tra domanda e offerta.
Nonostante questi cambiamenti, il rendimento lordo medio degli investimenti destinati alla locazione resta stabile intorno al 5%, confermando l’interesse degli investitori verso il comparto residenziale.
Milano può anticipare le future tendenze del mercato?
Stabilire se Milano stia segnando un vero punto di svolta per il mercato immobiliare italiano è ancora prematuro. Tuttavia, i segnali rilevati da Nomisma suggeriscono l’avvio di una fase di maggiore stabilizzazione dopo anni di crescita sostenuta, soprattutto nel comparto degli affitti. Se queste dinamiche dovessero consolidarsi, il capoluogo lombardo potrebbe ancora una volta anticipare evoluzioni destinate a influenzare anche altri mercati urbani del Paese nei prossimi mesi.
